江西博德律师事务所 2022-05-07 8:37

抵押权设立时，抵押土地上已经存在的并已经取得房屋权属证书的建筑物、构筑物，适用“房随地走”原则，抵押权人在实现抵押权时，抵押范围及于该建筑物、构筑物。抵押权设立后，原建筑物续建部分及抵押土地上新增的建筑物，不适用“房随地走”的原则。

（一）已经取得建设工程规划许可证，截至抵押登记时已经完工部分

对于该种情形，各地法院的裁判规则仍然存有争议。

第一种裁判观点：未办理权属登记的“无证建筑”不属于抵押财产。原告江苏启东农村商业银行滨海新城支行与债务人破产债权确认纠纷一案，启东法院认为，案涉无产权证的房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得权利证书，不动产物权尚未设立，属于无证建筑，抵押权缺乏设立的基础。抵押权属于他物权，其应当以抵押财产物权的存在为前提和基础。故案涉抵押土地上无产权证的房屋不适用物权法第182条规定，不属于抵押财产。

第二种裁判观点：未办理权属登记的“无证建筑”属于抵押财产。

案例1：中国银行股份有限公司南昌市南湖支行与江西天祥通用航空股份有限公司金融借款合同纠纷案件，案涉土地上有一栋建筑物，具备建设工程规划许可证，但未办理房屋产权登记。江西高院认为，银行就案涉土地使用权已经办理了抵押登记手续，依法设立了抵押权，即便在土地使用权他项权利证书中并未注明抵押物包括地上建筑物，依据《物权法》第182条的规定，案涉土地上的建筑也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押权效力及于地上建筑物，银行对案涉土地上的无证建筑享有优先受偿权。